Как продать квартиру в ипотеке

23 марта 2019
Время прочтения: 7 минут

После покупки квартиры в ипотеку, особенно на длительный срок, у ее собственника часто меняются планы: возникает необходимость или желание приобрести более просторное жильё, переехать в другой район или даже город. У владельцев ипотечных квартир есть опасения, что невозможно продать такую недвижимость до погашения кредита, поскольку она является залоговым имуществом банка на период выплаты ипотечного долга. В результате, чтобы реализовать задуманное и поскорей выплатить ипотеку, некоторые берут потребительский кредит или одалживают деньги у близких и друзей. В данной ситуации важно знать, что существует несколько легальных способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке. О них мы расскажем в этой статье.

Урегулируйте вопрос с банком

Федеральным законом «Об ипотеке» предусмотрена продажа квартиры, заложенной по договору об ипотеке, только с согласия банка, если другие условия не прописаны в договоре. Даже если вы попытаетесь продать квартиру без уведомления банка, выдавшего ипотеку, сделка не будет утверждена в Росреестре, поскольку в их базе указаны права кредитной организации на залог. В обращении к сотрудникам организации, выдавшей кредит, необходимо указать причину продажи квартиры и, как следствие, досрочного погашения ипотеки. Как правило, при обеспечении всех условий последующей сделки, банк дает свое согласие и согласовывает цену продажи. Далее специалисты рассчитывают остаток по кредиту и консультируют о дальнейших действиях.

Совершение сделки

Часть суммы, которая составляет остаток задолженности по ипотечному кредиту, покупатель перечисляет в банк с целью полного досрочного погашения кредита продавца. Вторая часть суммы закладывается в банковскую ячейку с оговоренными условиями доступа. Затем ипотечный долг списывается с прежнего владельца квартиры, и права на недвижимость регистрируются в Росреестре на нового владельца. После регистрации покупатель вправе распоряжаться собственным жильем, а бывшему собственнику выплачивается остаток средств из банковской ячейки. Продавцу важно помнить, что, если он владел квартирой менее 5 лет, по итогам совершения сделки ему необходимо заплатить налог на доход от продажи квартиры в размере 13%.

Продажа долговых обязательств

Если у покупателя не хватает средств на приобретение квартиры, он может переоформить ипотеку на себя в этом же банке. В результате данной сделки покупатель становится собственником ипотечной квартиры и заемщиком одновременно. Оформление ипотечного займа в данном случае почти полностью идентично стандартной процедуре получения ипотеки: кандидат собирает пакет документов для ипотечного займа и, в случае его одобрения, банком совершается сделка перерегистрации в Росреестре. Стоит отметить, что по закону в такой ситуации покупатель может переоформить ипотеку и в другом банке, предоставляющем более выгодные условия. Но на практике такая процедура осуществляется нечасто.

Можно ли продать ипотечную квартиру в строящемся доме?

Недвижимость в ипотеке, купленную по договору долевого участия в строительстве, можно продать по вышеуказанной схеме. Но в данном случае между продавцом и покупателем оформляется сначала не договор купли-продажи, а договор переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Эту сделку можно совершить на любой стадии готовности новостройки. Многие квартиры в строящихся домах пользуются спросом как раз на завершающей стадии строительства, которая предполагает меньшие риски и более отчетливое впечатление от качества приобретаемого жилья.

Как найти покупателя?

Если вы решили продать недвижимость в ипотеке, не стоит это скрывать от потенциального покупателя. Когда сделка совершается законным путем и покупатель сразу предоставляет деньги для досрочного погашения средств по долговому обязательству, весь процесс занимает немного времени и проходит абсолютно безболезненно для обеих сторон. Некоторым покупателям, которые, к примеру, хотят брать ипотеку в определенном банке, могут не подойти ваши условия, а для других, наоборот, участие в сделке третьей стороны – банка, является гарантией ее прозрачности и безопасности. Поэтому уже при публикации объявления о продаже вместе с преимуществами квартиры важно указать нюанс о ее обременении долговым обязательством.

В целом, по оценкам специалистов, квартиры с залогом могут составлять до 30% рынка недвижимости. Сделки купли-продажи с ипотечными квартирами заключаются все чаще, а банки практически всегда идут навстречу продавцу. В наши дни существует практика совершения сделки без участия банка, когда покупатель и продавец договариваются между собой, покупатель предоставляет сумму для погашения долга, а затем после переоформления прав выплачивает оставшуюся сумму. Однако, во-первых, таким образом нарушается договор с банком, в котором прописано его обязательное уведомление о продаже квартиры. Во-вторых, данный способ может привести к обману одной из сторон: покупатель может не перечислить оставшиеся средства после переоформления прав, а продавец может затянуть передачу квартиры в собственность покупателя. В данном случае именно участие банка гарантирует безопасность сделки для обеих сторон.

Оставайтесь с нами! Всегда ваша, «Арендатика»!
Попробуйте новый сервис
Удобное размещение на всех досках за пару кликов. С Арендатикой я никогда не должна беспокоиться
Также рекомендуем почитать
Показать еще +